Top 35+ Mẫu thiết kế nhà phố 3 tầng 1 tum đẹp và báo giá

Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp và chi phí vật liệu xây dựng biến động không ngừng, mô hình nhà phố 3 tầng 1 tum đang trở thành “lựa chọn vàng” cho các gia đình Việt. Đây không chỉ là giải pháp cân bằng hoàn hảo giữa công năng và chi phí, mà còn mở ra những không gian xanh quý giá giữa lòng thành phố. Dưới đây là những phân tích chuyên sâu và bộ sưu tập các mẫu thiết kế dẫn đầu xu hướng năm nay.

Tại sao nhà 3 tầng 1 tum là xu hướng xây dựng năm 2026?

Không phải ngẫu nhiên mà cấu trúc 3 tầng kết hợp với một tầng tum lại vượt qua các mô hình nhà phố truyền thống khác. Dưới đây là ba lý do cốt lõi khiến kiến trúc này thống trị các đô thị lớn trong năm nay.

Tối ưu diện tích sử dụng và chi phí xây dựng

Thay vì xây dựng hẳn tầng 4 với chi phí cao cho phần thô và hoàn thiện, việc lựa chọn tầng tum (thường chỉ chiếm 40-60% diện tích sàn) giúp gia chủ tiết kiệm một khoản ngân sách đáng kể. Khoảng không gian này vẫn đảm bảo đủ chức năng thiết yếu như phòng thờ, kho chứa đồ hoặc phòng giặt. Trong khi đó, phần sân thượng còn lại giúp ngôi nhà thoáng đãng hơn mà không vi phạm quy định về chiều cao hoặc mật độ xây dựng.

Tầng tum – Giải pháp chống nóng và không gian xanh hiệu quả

Về mặt vật lý kiến trúc, tầng tum đóng vai trò như một lớp đệm cách nhiệt quan trọng cho các tầng dưới. Khối không khí tại khu vực cầu thang và tum giúp giảm thiểu bức xạ nhiệt trực tiếp từ mái xuống phòng ngủ ở tầng 3. Hơn nữa, phần sân thượng lộ thiên là nơi lý tưởng để kiến tạo các mảng xanh, vườn rau sạch hoặc khu vực BBQ, mang lại vi khí hậu mát mẻ cho toàn bộ công trình.

Vẻ đẹp kiến trúc hiện đại, phá cách

Về thẩm mỹ, sự hiện diện của tầng tum giúp phá vỡ sự đơn điệu của những khối nhà hình hộp vuông vức. Các kiến trúc sư có thể tận dụng khoảng lùi của tum để tạo ra các hình khối giật cấp, kết hợp với hệ lam chắn nắng hoặc giàn hoa pergola. Điều này tạo nên chiều sâu và vẻ đẹp hiện đại, thanh thoát cho mặt tiền ngôi nhà.

Tuyển tập các mẫu thiết kế nhà phố 3 tầng 1 tum ấn tượng nhất

Tùy thuộc vào diện tích lô đất và sở thích cá nhân, gia chủ có thể lựa chọn nhiều phong cách kiến trúc khác nhau. Dưới đây là những nhóm thiết kế được ưa chuộng nhất hiện nay.

Mẫu nhà phố 3 tầng 1 tum phong cách hiện đại

Phong cách này tập trung vào các đường nét khỏe khoắn, tự do và phi đối xứng. Vật liệu chủ đạo thường là kính cường lực, bê tông trần, gạch thông gió và gỗ nhựa ngoài trời. Các thiết kế này thường sử dụng hệ cửa kính lớn để tối đa hóa ánh sáng tự nhiên, biến ngôi nhà thành một không gian mở và kết nối chặt chẽ với môi trường bên ngoài.

Mẫu nhà ống 3 tầng 1 tum tân cổ điển sang trọng

Dành cho những gia chủ yêu thích sự bề thế và tinh tế, mẫu nhà tân cổ điển nổi bật với hệ phào chỉ đắp nổi nhẹ nhàng, thức cột đăng đối và ban công sắt nghệ thuật uốn lượn. Màu sơn trắng sứ hoặc kem thường được ưu tiên để tôn lên vẻ đẹp thanh lịch. Phần mái của tầng tum trong phong cách này thường được xử lý khéo léo để không làm mất đi tỉ lệ vàng của mặt tiền.

Thiết kế nhà 3 tầng 1 tum mặt tiền 4m, 5m

Với những lô đất có mặt tiền hẹp (4m-5m), bài toán đặt ra là làm sao để ngôi nhà trông rộng hơn thực tế. Các kiến trúc sư thường sử dụng thủ pháp đánh lừa thị giác bằng các mảng khối ngang hoặc sử dụng hệ lam sọc dọc để tạo cảm giác cao ráo. Tầng tum ở các mẫu nhà này thường được thiết kế lùi sâu vào trong để giảm cảm giác cao vút và chông chênh của nhà ống.

Mẫu nhà 3 tầng 1 tum có giếng trời và sân vườn

Đây là giải pháp cứu cánh cho những ngôi nhà ống sâu hun hút và thiếu sáng. Giếng trời thường được bố trí ở trung tâm cầu thang hoặc cuối nhà, chạy thẳng từ tầng tum xuống tầng trệt. Kết hợp với tiểu cảnh cây xanh ở đáy giếng hoặc các bồn cây treo tại ban công tầng tum, ngôi nhà sẽ luôn có luồng gió đối lưu tự nhiên giúp giảm thiểu sự bí bách.

Mẫu nhà ở kết hợp kinh doanh (Shophouse)

Đối với nhà mặt phố, tầng 1 thường được ưu tiên ốp đá tự nhiên sang trọng, sử dụng cửa cuốn và kính thủy lực để phục vụ kinh doanh. Không gian sinh hoạt của gia đình được đẩy lên tầng 2, 3 và tum. Tầng tum lúc này trở thành không gian nghỉ dưỡng biệt lập, tách biệt hoàn toàn với sự ồn ào của khu vực buôn bán phía dưới.

Bản vẽ mặt bằng công năng nhà 3 tầng 1 tum khoa học

Một ngôi nhà đẹp không chỉ ở mặt tiền mà quan trọng hơn là sự tiện nghi trong sinh hoạt hàng ngày. Việc phân bổ công năng cần dựa trên nhu cầu thực tế và thói quen của các thành viên.

Mặt bằng tầng 1: Gara, phòng khách và bếp ăn

Xu hướng 2026 ưu tiên không gian liên thông (Open Plan). Từ cửa chính đi vào thường là khu vực để xe (gara), được ngăn cách với phòng khách bằng bậc tam cấp hoặc vách kính để ngăn bụi. Phòng khách nối liền với bếp và phòng ăn để tạo cảm giác xuyên suốt rộng rãi. Một nhà vệ sinh nhỏ thường được bố trí khéo léo dưới gầm cầu thang để tiết kiệm diện tích.

Mặt bằng tầng 2 và 3: Không gian nghỉ ngơi riêng tư

Tầng 2 thường dành cho phòng ngủ Master của bố mẹ với nhà vệ sinh khép kín và ban công rộng. Tầng 3 bố trí 2 phòng ngủ cho con cái với khu vệ sinh chung. Các phòng ngủ đều cần được tiếp cận ánh sáng tự nhiên thông qua cửa sổ hoặc giếng trời. Nội thất nên được thiết kế thông minh và âm tường để tối ưu không gian lưu trữ.

Mặt bằng tầng tum: Phòng thờ, sân phơi và khu thư giãn

Đây là tầng cao nhất và trang nghiêm nhất nên vị trí đẹp nhất, hợp phong thủy thường được dành cho phòng thờ. Phía trước phòng thờ là sân thượng (sân chơi), nơi gia chủ có thể đặt bàn trà hoặc trồng cây. Phía sau là khu vực giặt phơi được bố trí kín đáo nhưng vẫn đảm bảo đón gió và nắng để quần áo nhanh khô.

Chi phí xây nhà 3 tầng 1 tum năm 2026 là bao nhiêu?

Để tránh phát sinh ngân sách, gia chủ cần nắm rõ cách tính toán và đơn giá thị trường hiện tại. Lưu ý rằng đơn giá có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí địa lý, chất lượng vật tư và thời điểm thi công.

Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng (theo m2)

Trong xây dựng, tổng diện tích tính giá không chỉ là diện tích sàn sử dụng mà còn bao gồm các hệ số quy đổi:

• Móng: 30% – 50% diện tích đất (tùy loại móng đơn, băng hay cọc).
• Tầng 1, 2, 3: 100% diện tích sàn.
• Tầng tum: 100% diện tích phần có mái che + 50%-70% diện tích sân thượng không mái.
• Mái: 30% – 50% diện tích (tùy mái tôn hay bê tông cốt thép).

Đơn giá xây dựng phần thô và trọn gói mới nhất

Dựa trên khảo sát thị trường xây dựng đầu năm 2026, mức giá trung bình đang dao động như sau:

• Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: 3.800.000 – 4.200.000 VNĐ/m2.
• Xây dựng trọn gói (Chìa khóa trao tay):
  • Gói vật tư trung bình: 6.500.000 – 7.000.000 VNĐ/m2.
  • Gói vật tư khá: 7.200.000 – 8.000.000 VNĐ/m2.
  • Gói vật tư cao cấp: Từ 8.500.000 VNĐ/m2 trở lên.

Ví dụ dự toán chi phí cho nhà phố 3 tầng 1 tum 80m2

Giả sử bạn xây nhà trên đất 80m2, móng cọc, mái bê tông cốt thép, diện tích tum là 40m2 (sân thượng 40m2):

1. Móng: 80m2 x 40% = 32m2
2. Tầng 1, 2, 3: 80m2 x 3 = 240m2
3. Tum: 40m2 x 100% = 40m2
4. Sân thượng: 40m2 x 50% = 20m2
5. Mái tum: 40m2 x 50% = 20m2 Tổng diện tích xây dựng quy đổi: 352m2. Chi phí trọn gói ước tính (Gói khá – 7.5 triệu/m2): 352 x 7.500.000 = 2.640.000.000 VNĐ.

Kinh nghiệm vàng khi thiết kế và thi công

Để sở hữu một ngôi nhà ưng ý, bên cạnh tài chính, gia chủ cần trang bị những kiến thức thực tế để giám sát và ra quyết định đúng đắn.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng tầng tum

Theo quy định hiện hành, tầng tum không được tính là một tầng nhà nếu diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái. Tuy nhiên, quy định này có thể thay đổi tùy theo quy hoạch của từng địa phương. Bạn cần làm việc rõ ràng với cơ quan quản lý đô thị hoặc đơn vị xin phép để tránh tình trạng xây sai phép, dẫn đến bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ.

Lưu ý phong thủy khi bố trí phòng thờ trên tầng tum

Phòng thờ là không gian tâm linh quan trọng. Tuyệt đối không đặt bàn thờ ngay dưới bồn nước inox trên mái hoặc đặt bên trên khu vệ sinh của tầng dưới. Hướng bàn thờ nên nhìn về hướng tốt theo tuổi của gia chủ (hướng Cát) và đảm bảo sự thông thoáng, trang nghiêm.

Lựa chọn nhà thầu uy tín

Đừng chỉ nhìn vào đơn giá rẻ. Hãy đánh giá nhà thầu dựa trên các công trình thực tế họ đã làm (đến xem trực tiếp nếu có thể), sự minh bạch trong hợp đồng và bảng chủng loại vật tư. Một nhà thầu uy tín sẽ luôn có cam kết bảo hành kết cấu dài hạn (thường là 5 năm) và bảo hành thấm dột rõ ràng.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Thời gian thi công nhà 3 tầng 1 tum mất bao lâu? Thông thường, thời gian hoàn thiện trọn gói sẽ kéo dài từ 4 đến 5 tháng, tùy thuộc vào điều kiện thời tiết và mức độ phức tạp của thiết kế.
2. Có nên làm thang máy cho nhà 3 tầng 1 tum không? Nếu gia đình có người lớn tuổi hoặc diện tích đất đủ rộng (trên 60m2), việc lắp thang máy gia đình là khoản đầu tư xứng đáng cho tương lai.
3. Tầng tum có thể cải tạo thành phòng ngủ được không? Hoàn toàn được, nhưng bạn cần chú ý đến vấn đề cách nhiệt thật tốt cho trần và tường vì đây là nơi chịu nhiệt độ cao nhất trong nhà.