Báo giá cải tạo nhà Hà Nội chi phí giá rẻ nhất 2025

Hà Nội là một trong những thành phố có mật độ nhà ở cũ nhiều nhất cả nước. Những căn nhà phố xây dựng từ hàng chục năm trước nay đã xuống cấp, chật chội hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sống hiện đại. Tuy nhiên, thay vì “đập đi xây lại”, nhiều gia chủ chọn cải tạo nhà để giữ lại kết cấu cũ, tối ưu chi phí và tận dụng giá trị hiện hữu.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu toàn bộ quy trình cải tạo nhà Hà Nội, từ khảo sát hiện trạng, lập thiết kế, dự toán chi phí, thi công, đến lựa chọn đơn vị uy tín. 

Dịch vụ cải tạo nhà là gì?

Dịch vụ cải tạo nhà là giải pháp tổng hợp giúp nâng cấp, sửa chữa và tối ưu lại không gian sống dựa trên hiện trạng ngôi nhà có sẵn — mà không cần phải phá bỏ hoàn toàn để xây mới. Đây là lựa chọn phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, nơi quỹ đất hạn chế và nhiều công trình đã xuống cấp theo thời gian.

Dịch vụ này thường bao gồm khảo sát – thiết kế – thi công – hoàn thiện, với mục tiêu:

• Khắc phục các vấn đề hư hỏng như nứt tường, thấm dột, xuống cấp.
• Thay đổi công năng sử dụng (ví dụ: mở rộng phòng khách, thêm phòng ngủ, bố trí lại bếp).
• Cải thiện thẩm mỹ và tiện nghi theo phong cách hiện đại, tối ưu ánh sáng và thông gió.
• Đảm bảo an toàn kết cấu và yếu tố phong thủy phù hợp với nhu cầu của gia chủ.

Tuỳ theo nhu cầu và ngân sách, các đơn vị chuyên nghiệp như Nami Design, Soul Concept, Kiến Hưng, An Cường Interior hay Delta Construction có thể cung cấp gói cải tạo nhà trọn gói (từ tư vấn thiết kế đến hoàn thiện) hoặc cải tạo từng phần (phòng khách, nhà bếp, mặt tiền, mái, cầu thang…).

Khi nào nên cải tạo nhà Hà Nội

Việc cải tạo nhà không chỉ xuất phát từ nhu cầu làm đẹp mà còn là giải pháp cần thiết để đảm bảo an toàn, tiện nghi và giá trị sử dụng lâu dài. Đặc biệt ở Hà Nội – nơi mật độ dân cư cao, khí hậu ẩm và nhiều ngôi nhà đã tồn tại hàng chục năm – việc cải tạo đúng thời điểm giúp tiết kiệm chi phí và tránh hư hỏng nặng hơn. Dưới đây là những dấu hiệu và thời điểm bạn nên bắt đầu kế hoạch cải tạo nhà:

Khi nhà đã xuống cấp, hư hỏng hoặc mất an toàn

• Tường bị nứt, thấm nước, trần bong tróc, sàn lún, cầu thang gãy, hệ thống điện – nước hư hại.
• Mái dột vào mùa mưa, mùi ẩm mốc xuất hiện thường xuyên.
• Khung nhà yếu, móng nứt, không còn đảm bảo khả năng chịu lực.

Khi nhu cầu sử dụng thay đổi

• Gia đình sinh thêm thành viên, cần thêm phòng ngủ, phòng học, phòng làm việc.
• Muốn chuyển đổi công năng – ví dụ: tầng 1 thành cửa hàng, quán café, hoặc văn phòng nhỏ.
• Cải tạo không gian sống để phù hợp với lối sống hiện đại: mở bếp liên thông phòng khách, thêm giếng trời, hoặc lắp thang máy mini.

Khi muốn nâng cao giá trị thẩm mỹ và phong thủy

• Nhà cũ có phong cách lỗi thời, thiếu ánh sáng, hoặc không hợp mệnh.
• Muốn thay đổi màu sơn, vật liệu, cửa, ban công, mái để mang lại diện mạo mới.
• Cần điều chỉnh hướng cửa, bố trí lại nội thất, thêm cây xanh để cải thiện phong thủy.

Khi chuẩn bị mua – bán hoặc cho thuê lại

• Cải tạo trước khi bán giúp tăng giá trị thị trường 10–20%.
• Với nhà cho thuê, nâng cấp mặt tiền và nội thất giúp thu hút khách nhanh hơn và tăng lợi nhuận.
• Đặc biệt, tại khu vực trung tâm Hà Nội, nhà cải tạo đẹp có thể cho thuê cao gấp đôi so với nhà cũ chưa sửa.

Quy trình cải tạo nhà Hà Nội — từng bước bạn cần biết

Cải tạo nhà không đơn giản là sơn sửa hay thay đồ nội thất. Đó là một quy trình kỹ thuật và thẩm mỹ phức tạp, đòi hỏi đội ngũ có kinh nghiệm chuyên môn cao và hiểu rõ đặc trưng nhà ở Hà Nội — vốn chịu ảnh hưởng của khí hậu ẩm, nền đất yếu và quy hoạch chặt chẽ.

Bước 1 – Khảo sát hiện trạng và tư vấn thiết kế

Đây là giai đoạn nền tảng giúp xác định hướng đi phù hợp cho toàn bộ dự án.
Các kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu sẽ đến khảo sát trực tiếp công trình, đo đạc và đánh giá chi tiết:

• Hiện trạng kết cấu: Móng, dầm, cột, tường có bị nứt, lún, nghiêng hay không.
• Tình trạng vật liệu: Mức độ xuống cấp của tường, sàn, mái, cửa.
• Hệ thống kỹ thuật: Điện, nước, chống thấm, thông gió, chiếu sáng.
• Pháp lý và quy hoạch khu vực: Nhà có nằm trong vùng cấm xây dựng hoặc hạn chế độ cao không.
  

Sau đó, kiến trúc sư sẽ lắng nghe nhu cầu của gia chủ — như muốn mở rộng thêm tầng, thay đổi công năng, thiết kế lại phòng bếp, hay làm mới mặt tiền — để đưa ra phương án cải tạo tổng thể.

 Bước 2 – Lập bản vẽ cải tạo và xin phép (nếu cần)

Khi đã thống nhất phương án, đơn vị thiết kế sẽ tiến hành:

• Lập bản vẽ kỹ thuật chi tiết: bao gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, hệ thống điện – nước, kết cấu, nội thất.
• Thiết kế 3D phối cảnh: giúp bạn hình dung rõ ràng trước khi thi công.
• Lên dự toán chi phí chi tiết cho từng hạng mục.

Bước 3 – Thi công phần thô (móng, dầm, sàn)

Giai đoạn phần thô là bước quan trọng nhất ảnh hưởng đến độ bền và an toàn của công trình.
Tùy hiện trạng, đội thi công sẽ tiến hành:

• Đập bỏ tường hoặc sàn cũ hư hỏng, gia cố lại móng, cột, dầm bằng bê tông cốt thép.
• Xây mới tường ngăn, cầu thang, mái, nếu cần mở rộng thêm tầng hoặc không gian.
• Bố trí lại cửa sổ, giếng trời, ban công để cải thiện ánh sáng tự nhiên.

Trong quá trình thi công, các đơn vị chuyên nghiệp như Nami Design hay Soul Concept luôn áp dụng biện pháp an toàn và chống bụi – chống ồn, nhằm không ảnh hưởng đến hàng xóm – điều rất quan trọng ở khu dân cư đông đúc Hà Nội.

Bước 4 – Thi công hệ thống điện – nước – chống thấm

Sau khi phần thô ổn định, kỹ sư sẽ triển khai hệ thống kỹ thuật mới:

• Đi lại đường điện âm tường, thay dây cũ, lắp thiết bị tiết kiệm điện.
• Đi đường nước âm sàn, lắp đặt ống PPR chống rò rỉ.
• Chống thấm toàn diện: xử lý sàn nhà vệ sinh, sân thượng, tường ngoài bằng vật liệu chuyên dụng (Sika, Intoc, Kova).
• Thử áp lực và test nước trước khi ốp lát hoặc sơn hoàn thiện.

Bước 5 – Hoàn thiện nội thất và trang trí

Đây là giai đoạn “thổi hồn” cho công trình, giúp ngôi nhà thực sự lột xác.
Các hạng mục thường bao gồm:

• Trát – sơn tường – lát sàn – đóng trần thạch cao.
• Lắp đặt nội thất: tủ bếp, tủ quần áo, bàn ghế, giường, kệ TV, đèn chiếu sáng.
• Trang trí & decor: tranh treo tường, cây xanh, rèm cửa, gương, đồ decor nhỏ.

Tùy phong cách thiết kế, bạn có thể lựa chọn:

• Modern / Minimalist: Tông sáng, đường nét đơn giản.
• Indochine: Gỗ nâu trầm, điểm xuyết họa tiết Á Đông.
• Scandinavian: Màu trắng, ánh sáng tự nhiên, decor gỗ – vải bố.

Bước 6 – Kiểm tra nghiệm thu và bàn giao

Trước khi bàn giao, đơn vị thi công sẽ tiến hành kiểm tra tổng thể toàn bộ công trình:

• Kiểm tra tường, sàn, trần có bị nứt hoặc thấm không.
• Test toàn bộ hệ thống điện, nước, chiếu sáng, thiết bị.
• Đánh giá độ phẳng, độ sáng, độ ẩm và chất lượng sơn.
• Làm biên bản nghiệm thu, bàn giao và hướng dẫn bảo hành.

Thông thường, các công ty chuyên nghiệp tại Hà Nội sẽ cung cấp bảo hành từ 12–24 tháng, thậm chí có nơi bảo trì trọn đời cho hạng mục chống thấm hoặc kết cấu.

Báo giá cải tạo nhà Hà Nội 2025 – chi tiết từng hạng mục

Chi phí là yếu tố khiến nhiều gia chủ phân vân giữa việc xây mới và cải tạo nhà. Trên thực tế, nếu được tính toán hợp lý, cải tạo nhà Hà Nội có thể tiết kiệm từ 30–50% chi phí so với xây dựng mới, mà vẫn đảm bảo độ bền và thẩm mỹ.
Dưới đây là bảng tổng hợp chi phí cải tạo nhà năm 2025 theo từng hạng mục chính, giúp bạn dễ dàng dự toán ngân sách trước khi bắt tay vào thực hiện.

Chi phí thô (vật liệu & nhân công)

Phần thô là hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và an toàn của ngôi nhà. Bao gồm: đập phá, xây tường, đổ sàn, trát, láng, sửa mái, chống thấm, đi lại điện – nước cơ bản.

Loại công trình	Hạng mục cải tạo phần thô	Đơn giá trung bình (VNĐ/m²)	Ghi chú
Nhà phố, liền kề	Đập phá – xây – trát – láng – điện nước cơ bản	1.200.000 – 1.600.000	Phụ thuộc vào diện tích và vị trí công trình
Nhà cấp 4	Nâng mái, làm lại nền, thay khung cửa, chống thấm	1.000.000 – 1.400.000	Có thể thấp hơn nếu chỉ sửa cục bộ
Chung cư	Cải tạo tường, sàn, trần thạch cao, điện nước	1.100.000 – 1.500.000	Không bao gồm phí tháo dỡ nội thất cũ
Biệt thự cũ	Gia cố kết cấu, làm lại dầm – sàn – tường chịu lực	1.600.000 – 2.200.000	Cần kỹ sư kết cấu và chống thấm chuyên dụng

Chi phí hoàn thiện (nội thất, trần, sàn, tủ, cửa)

Sau phần thô, giai đoạn hoàn thiện là nơi “thổi hồn” cho công trình. Đây cũng là phần chiếm 40–60% tổng chi phí vì liên quan trực tiếp đến vật liệu và thẩm mỹ.

Hạng mục	Đơn giá trung bình (VNĐ/m²)	Ghi chú
Sơn nước (2–3 lớp, bột trét + sơn Jotun, Dulux)	90.000 – 130.000	Tùy loại sơn và màu sắc
Ốp lát gạch nền, tường (gạch 60×60 – 80×80)	180.000 – 250.000	Gạch cao cấp có thể >300.000
Trần thạch cao giật cấp	180.000 – 220.000	Phong cách hiện đại hoặc cổ điển
Lắp đặt cửa (gỗ công nghiệp, nhôm kính)	2.000.000 – 4.000.000 / bộ	Phụ thuộc kích thước và loại vật liệu
Tủ bếp, tủ quần áo, kệ TV (gỗ MDF chống ẩm An Cường)	2.800.000 – 4.500.000 / m dài	Gỗ tự nhiên cao hơn khoảng 30%
Thiết bị vệ sinh, đèn, công tắc, rèm cửa	10 – 50 triệu	Tùy quy mô & phong cách nội thất

Dự phòng chi phí phát sinh

Dù đã có kế hoạch chi tiết, chi phí phát sinh là điều khó tránh khỏi trong các dự án cải tạo nhà, đặc biệt ở Hà Nội – nơi nhiều ngôi nhà cũ có kết cấu không đồng nhất hoặc nằm trong ngõ hẹp.

Các nguyên nhân phát sinh phổ biến gồm:

• Phát hiện kết cấu yếu, phải gia cố thêm.
• Cần thay đổi vật liệu hoặc công năng trong quá trình thi công.
• Vận chuyển khó khăn, phải thuê nhân công thủ công.
• Thời tiết ẩm hoặc mưa nhiều khiến kéo dài thời gian thi công.

Mẹo tối ưu chi phí không ảnh hưởng chất lượng

Một số bí quyết giúp tiết kiệm chi phí cải tạo nhà tại Hà Nội mà vẫn đảm bảo chất lượng và tính thẩm mỹ:

• • Ưu tiên cải tạo theo khu vực: Chỉ sửa chữa hạng mục cần thiết (ví dụ: tầng 1 làm cửa hàng, tầng 2–3 giữ nguyên).
  • Giữ lại cấu trúc chính (móng, dầm, tường chịu lực) nếu còn tốt — giúp giảm 30–40% chi phí.

• Chọn vật liệu thay thế thông minh:

• • Gỗ MDF chống ẩm thay cho gỗ tự nhiên.
  • Cửa nhôm kính Xingfa thay cho cửa gỗ nguyên khối.
  • Gạch granite giả vân đá thay cho đá tự nhiên.
• Thi công trọn gói với một đơn vị uy tín như Soul Concept, Nami Design, Kiến Hưng Interior để giảm chi phí trung gian.
• Lên kế hoạch trước mùa cao điểm (tháng 3–6 hoặc 9–11) để tránh tăng giá nhân công.
• Tham khảo tối thiểu 2–3 báo giá khác nhau và yêu cầu hợp đồng minh bạch từng hạng mục.

Những lưu ý quan trọng khi cải tạo nhà phố và nhà cũ Hà Nội

Cải tạo nhà phố hoặc nhà cũ ở Hà Nội không chỉ đòi hỏi thẩm mỹ mà còn là một bài toán kỹ thuật và phong thủy tinh tế. Mỗi ngôi nhà đều có “lịch sử” riêng — từ nền móng, vật liệu, vị trí đến quy hoạch khu vực. Nếu không nắm rõ đặc thù này, gia chủ có thể gặp phải các vấn đề như sụt lún, ẩm mốc, chi phí phát sinh hoặc hiệu quả cải tạo không như mong muốn.

Cấu trúc chịu lực và móng cũ

• Khi cải tạo nhà cũ, điều đầu tiên cần xem xét là kết cấu chịu lực gồm móng, cột, dầm, sàn.
• Với các công trình xây từ 10–20 năm trở lên, bê tông thường bị lão hóa, thép bên trong có thể bị ăn mòn, dẫn đến nguy cơ nứt hoặc sụt lún.
• Nếu bạn có ý định nâng tầng hoặc mở rộng, kỹ sư kết cấu cần kiểm tra khả năng chịu tải của móng. Trong nhiều trường hợp, có thể phải gia cố móng bằng cọc khoan nhồi, dầm đỡ thép hoặc ép cọc mini.

Ánh sáng và thông gió

Đặc trưng nhà phố Hà Nội là hẹp ngang – sâu dọc, hai bên bị che kín, dễ thiếu sáng và bí khí.
Để khắc phục, trong quá trình cải tạo cần:

• Bổ sung giếng trời hoặc giếng thông tầng, giúp lưu thông không khí tự nhiên.
• Mở thêm cửa sổ hoặc khe sáng ở khu vực cầu thang.
• Sử dụng cửa kính, lam gỗ hoặc gạch thông gió để tận dụng ánh sáng nhưng vẫn đảm bảo riêng tư.
• Kết hợp quạt hút hoặc hệ thống thông gió âm trần cho khu vực bếp và nhà vệ sinh.

Luồng nước và thoát nước

Hà Nội có đặc điểm mưa nhiều, độ ẩm cao, vì vậy hệ thống nước và thoát nước là hạng mục cần được ưu tiên trong cải tạo.

• Kiểm tra độ dốc sàn và đường thoát nước trước khi lát gạch hoặc xây mới.
• Thay ống nước cũ (thường là ống PVC mỏng, dễ rò rỉ) bằng ống PPR chịu nhiệt và áp lực cao.
• Bịt kín mối nối và sàn nhà vệ sinh bằng vật liệu chống thấm chuyên dụng (Sika, Kova, Intoc).
• Thiết kế riêng hệ thống thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt để tránh ứ đọng.

Cách chọn vật liệu phù hợp khí hậu Hà Nội

Khí hậu Hà Nội nóng ẩm, mưa nhiều, chênh lệch nhiệt độ cao, vì vậy vật liệu sử dụng trong cải tạo cần đảm bảo bền – chống ẩm – ít bảo trì.

• Tường: nên dùng sơn chống nấm mốc, sơn bóng dễ lau chùi (Jotun, Dulux Weathershield).
• Sàn: ưu tiên gạch granite, sàn gỗ công nghiệp chống ẩm (Aqua Floor, Kronoswiss).
• Cửa: nên chọn nhôm kính Xingfa hoặc uPVC thay vì gỗ tự nhiên để tránh cong vênh.
• Trần: sử dụng thạch cao chống ẩm Gyproc hoặc tấm xi măng nhẹ SmartBoard.
• Nội thất: dùng gỗ MDF lõi xanh chống ẩm An Cường, vừa bền vừa có tính thẩm mỹ cao.

Phong thủy nhỏ – điều nên biết

Khi cải tạo nhà, phong thủy tuy không quyết định toàn bộ nhưng ảnh hưởng lớn đến cảm giác sống và tinh thần của gia chủ. Một vài lưu ý nhỏ giúp ngôi nhà vừa hài hòa, vừa vượng khí:

• Hướng cửa chính: nên giữ nguyên nếu hợp mệnh, tránh quay ra hướng xung khắc.
• Bếp và bồn rửa: không đặt đối diện cửa chính hoặc thẳng với phòng ngủ.
• Cầu thang: không đặt chính giữa nhà, không đổ thẳng ra cửa chính.
• Phòng ngủ: tránh đặt gương soi hoặc TV đối diện giường ngủ.
• Màu sơn chủ đạo: chọn theo ngũ hành (mệnh Kim – trắng, mệnh Mộc – xanh, mệnh Thổ – vàng nhạt…).

Cải tạo nhà ở Hà Nội là một quá trình phức tạp nhưng hoàn toàn khả thi để mang lại một không gian sống tối ưu, tiện nghi và hiện đại. Bằng cách lập kế hoạch chi tiết, nắm vững quy định pháp lý và lựa chọn đơn vị thi công uy tín, gia chủ có thể kiểm soát được rủi ro, tiết kiệm ngân sách và đảm bảo chất lượng công trình lâu dài.

Bạn đã sẵn sàng cho dự án cải tạo của mình chưa? Hãy bắt đầu bằng việc khảo sát hiện trạng và lắng nghe tư vấn từ chuyên gia ngay hôm nay!